不動産担保ローンとは?知っておきたい基本のキ

金利と返済シミュレーション

金利や返済面から考える不動産担保ローン

不動産担保ローンを検討する際に、おそらく最初に目が行くのは金利ではないでしょうか。どのようなローンでも、金利は最も注目すべきポイントに間違いありませんが、単純に数字の高い低いだけで判断するのは危険です。

特に、不動産担保ローンは手続きごとに諸費用がかかりますから、金利も含め全体的に考えることが重要です。また、金利は変動しますので将来どうなるかは誰も予想ができません。そこで、ここでは金利面から不動産担保ローンについて解説していきます。

固定金利と変動金利

固定金利

適用期間中は金利が変わらない固定金利

固定金利とは、当初に決めた金利が固定され、適用期間中ずっと継続する金利のことです。変動金利と比べると利率が高めになりますが、金利が一定なので返済計画が立てやすく、主にノンバンクで採用されています。

借入期間中は、常に金利が変わらない全期間固定タイプと期間を定めてその間だけ金利が変わらない期間固定タイプがあります。

変動金利

金利情勢と連動して金利が変わる変動金利

変動金利とは、金利情勢によって適用利率が定期的に変わる金利のことです。不動産担保ローンでは、短期プライムレートを基準として金利が変動し、多くは銀行で採用されています。

金利が下落傾向だったり短期借入時はメリットがありますが、変動リスクがあるので要注意。固定金利と比べ、返済計画が立てにくいというデメリットがあります。

年率と実質年率

常に実質年率を意識して判断することが重要

貸付条件を見ると、年率◯%、実質年率◯%など2種類の表記があることがあります。年率とは表面金利のことで、元本に対してかかる利息の比率を表しています。

一方の実質年率は、表面金利だけでなく手数料などのみなし利息を含めた総額を年率換算したものです。したがって、利用者としては常に実質年率を意識することが重要です。

自由返済と一括返済

自由返済

自由でも計画性が必要になる自由返済

自由返済とは、あらかじめ完済期日を決めておいて、その間の返済は自由にできる返済方式です。決められた返済日に利息分だけ払い元金は自由に返済できる元金自由返済と、金利の支払いも自由な完全自由返済の2種類があります。

自由と言っても、完済期日には利息も元金もすべて支払う必要がありますので、計画性がないと返済困難になります。

一括返済

解約違約金に注意したい一括繰上げ返済

一括返済には、資金に余裕ができたり借換えをした時に一括繰上げ返済をして債務をなくすイレギュラーなタイプと、毎月決められた返済日に利息分だけ支払い、返済期日最終日に元金を一括返済する期日一括返済(元金一括返済)があります。

イレギュラーな一括返済は、契約によっては解約違約金が発生することがあるので注意が必要です。

元利均等返済と元金均等返済

元利均等返済

毎回の返済額が固定される元利均等返済

元利均等返済とは、返済開始から終了まで毎回の返済額を一定の金額にする返済方法です。金利が変わらない限り返済額が固定されるので、返済計画が立てやすいという特徴があり、支出が増えた時のリスクが減ります。

返済当初は元金部分が少なく利息部分が多いので元金の減り方が遅くなり、元金均等返済に比べると支払利息総額が多くなります。

元金均等返済

残高によって毎回の返済額が変化する元金均等返済

元金均等返済は、毎回の返済元金を一定として、それに元金の利息を加えたものが返済額となる返済方法です。したがって、毎回の返済額は残高によって変化します。

返済当初は残高が多く、利息返済部分の割合が高くなるので返済額が多くなり、返済が進むに連れて徐々に減っていきます。元利均等返済に比べ、支払利息総額は少なくなります。

返済シミュレーション

金利10%で1000万円を20年(240回返済)借入れた時の元利均等返済と元金均等返済の違いを実際に計算して明らかにすると以下のようになります。

元利均等返済

  • 月々の返済額:96,502円
  • 返済総額:23,160,519円
  • 元金充当分:13,169円/月~95,705円/月
  • 利息分:13,160,519円

元金均等返済

  • 月々の返済額:42,014円~125,000円
  • 返済総額:20,041,667円
  • 元金充当分:41,667円/月
  • 利息分:10,041,667 円

両者を比較すると、返済総額は300万円くらいの差があることがわかります。月々の返済額に注目すると、元利均等返済は96,502円で変わりません。元金均等返済では、返済終了間際に41,667円になるものの、返済当初は125,000円と元利均等返済より負担が大きくなります。

約定返済と繰上返済

約定返済

金融会社と契約にしたがって返済するのが約定返済

約定返済とは、ローン契約を結ぶ際に金融会社と取り決めをした内容通りに返済することを言います。返済日や返済方法などは契約約款に記載されており、ローン利用者はこれに同意する形になります。

“◯◯返済方式で毎月◯◯日に代表口座から返済する”といった文言や年率の見直し条件など、重要事項が含まれるのでしっかり確認しましょう。

繰上返済

繰上げ返済を行うことで総利息支払を削減

繰上げ返済とは、ローン返済中に約定返済とは別に上乗せする形で、まとまった金額を返済することです。全額返済と一部繰上げ返済の2種類があり、一部繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型があります。

予定より早く元金を返済することで総利息支払を削減することができますが、解約違約金が発生することがあるので要注意です。

不動産担保ローンの返済期間とは

担保を差し出す代わりに返済期間を長期に設定可能
不動産担保ローンは、低金利で高額な借入れができる他に返済期間を長期に設定できるというのも特長の一つです。
無担保ローンやカードローンの場合は、1~5年といった短い期間の借入れが基本ですが、不動産担保ローンでは担保を差し出す代わりに20年、30年という長期借入れが可能なので、毎月の返済額を抑えることができます。

返済できないとどうなる?

返済できない場合は担保不動産を失うことになる
不動産担保ローンは、名前の通り不動産を担保とした融資で、差し出した不動産には抵当権または根抵当権が設定されるため、返済ができなくなった時には不動産を失います。
滞納したら即刻不動産を失うわけではないですが、返済遅延が続くようなことがあれば抵当権を実行され、売却額が返済残高に満たない場合は不足分について請求されます。

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