不動産担保ローンとは?知っておきたい基本のキ

審査・借入に必要な書類

不動産担保ローンで融資を受ける際に必要な書類一覧

不動産担保ローンを利用するためには、必ず揃えておくべき書類があります。大きくは、審査時に必要なものと契約時に必要なものに分けることができ、特に審査時の必要書類は、融資の可否や融資額の決定を左右するので重要です。

これらの必要書類は銀行とノンバンクで微妙に違っていて、また金融会社によっても変わる可能性があるので、融資の相談時に確認しておくとよいでしょう。

銀行よりもノンバンクの方が必要書類の数は少ない傾向にあります。銀行は審査が厳しく時間がかかりますので、スピード重視で融資を考えるのであれば断然ノンバンクがおすすめです。ここでは、すべての必要書類を網羅することはできませんので、代表的なものだけを取り上げて説明していきます。

審査時の必要書類まとめ

物件案内図や不動産登記簿謄本(登記事項証明書)
担保とする物件の詳細を知ることができる書類です。物件案内図は、いわゆる住宅地図のこと。不動産登記簿謄本は、土地・建物に関する所在や面積、所有者の住所・氏名などが記載されたもので、登記事項証明書とも言います。
物件案内図と不動産登記簿謄本は、両方とも法務局に行けば入手することができます。
公図
公図とは土地の図面ことで、土地の形状や地番、隣接する土地との位置関係がわかるように作られたものです。不動産の調査をする時には正確な地番が必要なのですが、一般的な地図では地番が記載されていないケースがあるので、公図を使います。
公図を入手するためには、法務局の他に市役所等でも閲覧や写しの請求が可能です。
地積測量図
地積測量図とは、土地の地積(面積)や形状、求積方法などが記載されたもので、不動産の資料として法務局で取得することが可能です。
ただし、登記されていてもすべての土地に地積測量図があるわけではありません。地積測量図を求められる際、ほとんどは分筆登記なので、過去に分筆されていなければ存在しないと考えてよいでしょう。
建物図面
建物図面は、新築や増築時の登記の際に必ず添付しなければならない書類の一つです。建物の敷地と位置関係や、各階の形状・寸法などが記された図面のことで、法務局に備え付けられています。
ただし、登記時に添付が必要になった昭和35年の不動産登記法改正より前に登記された土地・建物には、建物図面がない可能性が高いです。
借入金返済予定表・借入金残高証明書・償還予定表
不動産担保ローンの申込時にすでに借入れがある場合、その残高や返済予定などを把握するためのものです。借入金返済予定表と償還予定表は、ほぼ同じものと考えてよいでしょう。
ローンの実行時や定期的に送付される書類ばかりですが、紛失したり最新の情報を知りたい場合は、金融機関に依頼すれば再発行してもらえます。
前年度の固定資産税納付証明書または納税通知書
担保不動産の固定資産税の未納がないことを証明する書類です。固定資産税納付証明書は、区・市役所などに申請すれば最新年度を含む5年度分が発行されます。納税通知書は、納税後の控えが納付証明書になります。
未納があると、万が一の場合、第一順位で担保権を設定しても租税債権の方が優先されるため、金融会社として必要となるのです。
固定資産評価証明書・建物の建築確認通知書
固定資産評価証明書とは、第三者に不動産の評価額を明らかにする場合に使われる書類のことで、固定資産税の計算根拠となるものです。各市区町村役場の市民税課などで交付を受けることができます。
建築確認通知書とは、建築確認申請書の記載内容が建築基準法の基準に適合していることの確認書です。現在は建築確認済証と呼んでおり、各市区町村から交付されます。
売買契約書や重要事項説明書等の契約書類のすべてのコピー
収益物件や競売物件などの購入目的で不動産担保ローンを利用する際に必要となる書類です。すでに所有している物件と違ってこれから購入する不動産なので、契約書の内容が重要視されます。
特に、不動産投資前提の収益物件購入では審査が厳しく、物件の収益性が強く影響します。金融会社によっては、不動産担保ローンとは別に不動産投資ローンを設けている場合もあります。
外国人登録原票記載事項証明書
不動産担保ローンで融資を受けるのが外国人の場合に必要な書類です。日本人の場合は個人を識別するために住民票がありますが、外国人の場合は戸籍や住民票がないため、それに代わるものとして必要とされます。
外国人登録原票は法務省本省が管理しているため、記載事項証明書を得るためには、法務省に開示請求をする必要があります。

契約時の必要書類まとめ

権利証または登記識別情報通知書
不動産担保ローンで融資を受ける際、担保設定をするために必要な書類です。2004年に不動産登記法が改正され権利書は廃止、登記識別情報としてコンピュータ化されました。
登記識別情報とは、登記名義人となった申請人のみに通知される12桁の符号で、これが権利証の代わりになります。登記が完了する、と登記識別情報通知書が本人に届きます。
印鑑登録証明書と印鑑証明書の登録印(実印)
印鑑登録証明書は、登録した印鑑の印影と登録者の住所・氏名・生年月日・性別が記載されたもので、各市区役所で取得できます。法人の印鑑証明書については法務局で交付してもらえます。
不動産担保ローンで、抵当権設定契約や金銭消費貸借契約、公正証書の手続きなどを行う際に、印鑑登録証明書と登録印が必要になります。
本人確認書・収入証明書
本人確認書類とは、運転免許証・パスポート・健康保険証などのことで、顔写真付きの方が申込者が本人であることを証明しやすくなります。
収入証明書は、申込者が定期的に収入があるかを確認するためのもので、会社員なら給与明細か源泉徴収票、個人事業主の場合は確定申告書類、法人契約の場合は決算書が必要になります。
家族全員が記載された住民票
不動産担保ローンで融資を受ける際には、運転免許証や健康保険証などの本人確認書類とは別に、世帯全員分の記載がある住民票が必要になります。なお、法人の場合は会社の登記簿謄本も必要です。
住民票は、各市区役所の窓口へ行って取得する方法の他に、自治体によってはコンビニで発行してもらうことも可能です。

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